Developer property, yang dalam tulisan ini dikhususkan developer perumahan, untuk selanjutnya hanya ditulis developer, memiliki beberapa aspek dasar yang harus dikuasai oleh orang yang akan menggeluti developer sebagai bisnisnya.
Penguasaan aspek-aspek ini adalah wajib hukumnya agar proyek berjalan sesuai dengan yang telah direncanakan dan menghasilkan seperti apa yang diharapkan.
Tanpa penguasaan aspek-aspek dasar tersebut hanya akan menjadikan developer berpotensi akan menuai masalah yang bisa mengacaukan seluruh proyeksi yang sudah direncanakan.
Aspek-aspek tersebut ialah:
1. Aspek legalitas
Aspek legalitas sangat penting untuk diberi perhatian lebih dalam suatu proyek property, karena aspek legalitas ini menjadi titik tolak supaya proyek bisa berjalan secara keseluruhan.
Legalitas berhubungan dengan sertifikasi lahan yang akan dijadikan proyek. Banyak sekali jenis legalitas tanah yang ada di Indonesia.
Menurut UUPA jenis-jenis sertfikasi tanah ada beberapa macam, diantaranya
Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertifikat Hak Pakai (SHP), Hak Guna Usaha, Hak Penguasaan Lahan dan lain-lain.
Masing-masing hak ini memiliki persyaratan dan peruntukan tertentu yang diatur undang-undang atau peraturan di bawahnya.
Dalam konteks hak tanah yang bisa dijadikan proyek perumahan hanya SHM dan SHGB yang bisa proses lebih lanjut. Tidak menutup kemungkinan sertifikat hak lainnya bisa dijadikan proyek perumahan tetapi memerlukan perijinan khusus dari instansi yang berwenang terutama untuk perubahan peruntukan lahan tersebut.
Jenis tanah yang belum bersertifikat ada beberapa macam, diantaranya, girik, tanah negara, Eigendom Verponding , Verponding Indonesia , tanah desa dan masih banyak lagi tergantung masing-masing daerah.
Jenis tanah ini bisa diajukan sertifikatnya kepada instansi yang berwenang dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang diwakili oleh Kantor Pertanahan yang ada di masing-masing kabupaten/kota setempat, dengan syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang.
Legalitas juga berhubungan dengan perijinan proyek, tergantung luas proyek yang akan dikembangkan, perijinan proyek berbeda-beda peristilahannya untuk masing-masing daerah. Namun inti dari perijinan adalah ijin lokasi, ijin pemanfaatan lahan atau ijin pemanfaatan tanah, ijin siteplan dan produk akhirnya adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
2. Aspek Perencanaan
Perencanaan berhubungan dengan tema arsitektur dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dari proyek yang akan dikembangkan.http://contohdesainproperti.com tema arsitektur memiliki peranan penting dalam menarik calon konsumen, dimana tema disain haruslah mengikuti selera dan kecenderungan pasar. Selain tema disain, disain ruang yang nyaman juga menjadi faktor pentingnya.
Penyusunan RAB pada saat perencanaan sangat menentukan bahwa suatu proyek bisa dikembangkan atau tidak. Artinya dalam menyusun RAB kita harus memasukkan semua faktor yang mempengaruhi proyek dari segi biaya.
Salah dalam menyusun RAB memiliki implikasi yang besar terhadap kelangsungan proyek. Ada pepatah bijak yang menurut saya berkorelasi dengan aspek perencanaan ini, “Sukses dalam perencanaan suatu pekerjaan sama dengan merancang kesuksesan, sebaliknya jika gagal dalam merencanakan sesuatu, maka kita merencakan untuk gagal” .
Tidak berlebihan makna pepatah ini, sangat baik untuk kita renungkan dalam kaitannya dengan bisnis sebagai developer. Ya, diperlukan tangan-tangan trampil dan dalam membuat perencanaan suatu proyek.
3. Aspek konstruksi
Hal yang penting dalam aspek konstruksi adalah pengetahuan mengenai proses pembangunan fisik proyek, termasuk disini pengerjaan konstruksi rumah, infrastruktur, pra sarana dan sarana serta utilitas .
Dalam prakteknya pekerjaan konstruksi bisa dikerjakan sendiri atau swakelola. Metoda swakelola menjadi pilihan terbaik jika developer memiliki sumber daya yang cukup, baik skill maupun SDM-nya.
Kelebihan pengerjaan dengan metoda swakelola ini adalah developer memiliki kontrol penuh terhadap progress proyek. Metoda swakelola juga memberikan pengaruh kepada biaya konstruksi dimana proyeksi keuntungan untuk kontraktor bisa menjadi milik developer sendiri.
Pilihan lainnya adalah meng- hire kontraktor yang sudah berpengalaman.
Untuk praktis memang kebanyakan developer menyerahkan pembangunan kepada kontraktor yang diikat dengan perjanjian.
Ada plus minus jika pelaksanaan konstruksi diserahkan konstruksi kepada kontraktor atau dengan metoda swakelola.
4. Aspek Finansial
Aspek finansial berhubungan erat dengan RAB. Dalam RAB tercantum budgeting untuk masing-masing pekerjaan. Aspek finansial mencakupi beberapa bagian pekerjaan:
- Biaya Legalitas . Adalah biaya yang diperlukan untuk pengurusan legalitas proyeki, baik legalitas subjektif maupun legalitas objektif. Legalitas subjektif berhubungan dengan legalitas project owner seperti pendirian badan usaha berupa badan hukum. Legalitas objektif berhubungan dengan legalitas lahan dan perijinan yang akan dijadikan pryek. Budgeting yang dominan dalam proses ini adalah biaya yang diperlukan untuk akuisisi lahan. Sedangkan biaya yang dibutuhkan untuk pengurusan perijinan berbeda-bedan untuk masing-masing daerah di Indonesia.
- Biaya Pembangunan . Biaya pembangunan adalah biaya yang digunakan untuk pembangunan proyek secara keseluruhan, pembangunan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) atau pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum/fasos) dan pembangunan unit rumah. Besaran biaya pembangunan khususnya untuk membangun unit rumah tergantung dari konsumen yang ingin disasar dalam proses marketing. Biaya pembangunan unit rumah untuk pasar menengah ke atas berbeda dengan biaya yang diperlukan untuk membangun unit rumah RSH (Rumah Sederhana Sehat) karena berkaitan dengan material yang digunakan untuk pembangunan.
- Biaya Operasional . Biaya Operasional adalah biaya yang dibutuhkan untuk gaji karyawan dan manajemen, telekomunikasi, perjalanan bisnis, peralatan kantor dan pemasaran.Penting untuk diperhatikan bahwa proyek harus sesuai dengan timeline yang sudah dijadwalkan karena jika terjadi keterlambatan proyek maka diperlukan biaya tambahan untuk operasional yang bisa saja menggerus proyeksi laba proyek.
- Pajak Penghasilan . Menurut peraturan perpajakan di Indonesia bahwa untuk pajak penjualan unit rumah berupa PPh final sebesar 5 % dari harga jual masing-masing unit rumah. Sebagai perseroan terbatas yang berbadan hukum setiap harga penjualan dibebankan PPN 10% yang nantinya dibayarkan oleh konsumen.
- Biaya-biaya lain. Biaya-biaya lain yang timbul dalam perjalanan proyek berupa biaya untuk legalitas penjualan proyek seperti biaya jasa Notaris/PPAT, biaya provisi bank. Tetapi porsi biaya-biaya ini dalam sebuah proyek sangat kecil jika dibandingkan dengan biaya-biaya untuk item lain.
Apabila proyek sudah running diperlukan monitoring untuk mengendalikan arus kas. Controlling yang ketat diperlukan agar pengeluaran proyek sesuai dengan nominal yang sudah direncanakan.
